ITBI em permuta de imóveis quem deve pagar e como calcular?

Para quem está planejando trocar de casa ou apartamento, a permuta de imóveis surge como uma alternativa inteligente e estrategicamente viável. No entanto, uma dúvida que sempre surge no meu escritório ao longo desses mais de 15 anos de atuação no mercado imobiliário é sobre o ITBI. Afinal, quem deve pagar esse imposto na permuta e como o cálculo é realizado de acordo com as regras atuais de 2026?

Se você está em Jaraguá do Sul ou em qualquer outra cidade brasileira, entender o funcionamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é fundamental para evitar surpresas no orçamento. A permuta nada mais é do que uma troca onde as partes entregam um bem para receber outro. Diferente de uma compra e venda comum, onde há o pagamento total em dinheiro, aqui o objeto principal do negócio é o próprio imóvel. Mas, para o fisco municipal, cada troca de titularidade gera um fato gerador de imposto.

Neste guia completo, vou explicar os detalhes jurídicos e práticos para que você possa realizar sua negociação com total segurança e clareza. Este material foi criado em parceria com a equipe de corretores do site Casas Jurerê Internacional e juntos, esperamos que o texto a seguir lhe seja muito útil como material de orientação sobre o assunto.

O que é o ITBI e por que ele incide na permuta?

O ITBI é um tributo municipal que deve ser pago sempre que ocorre uma transmissão onerosa de um bem imóvel entre pessoas vivas. Na permuta, o entendimento legal e das prefeituras é que ocorrem duas transmissões simultâneas. Imagine que você está trocando seu apartamento por uma casa. Você está transmitindo o seu apartamento para outra pessoa e recebendo a casa dela.

Como existem dois fatos geradores (duas trocas de proprietários), a regra geral é que devem ser emitidas duas guias de ITBI. Mesmo que os valores dos imóveis sejam idênticos, o registro de imóveis exigirá a comprovação do pagamento do imposto referente a cada um dos bens para que a escritura seja devidamente lavrada e registrada.

Quem deve pagar o ITBI na permuta?

Esta é uma das perguntas que mais recebo de clientes que buscam informações sobre a cidade e suas transações imobiliárias. De acordo com o Código Tributário Nacional, a responsabilidade pelo pagamento do ITBI é, em regra, do adquirente do bem.

Na prática da permuta, isso significa que: O proprietário A paga o ITBI sobre o imóvel que está recebendo do proprietário B. O proprietário B paga o ITBI sobre o imóvel que está recebendo do proprietário A.

No entanto, como corretor experiente, já vi muitos contratos onde as partes acordam de forma diferente, como por exemplo, cada um pagar metade das despesas totais da transação. É importante ressaltar que, embora as partes possam combinar quem faz o desembolso financeiro, perante a Prefeitura, o contribuinte de direito continua sendo quem está recebendo a propriedade. Portanto, a guia sairá no nome de quem passa a ser o novo dono.

Como calcular o ITBI em 2026?

O cálculo do ITBI evoluiu bastante nos últimos anos, especialmente após decisões importantes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O ponto de partida é sempre o valor venal do imóvel. Mas atenção: não confunda valor venal do IPTU com o valor venal de mercado.

A base de cálculo deve ser o valor de mercado do imóvel em condições normais de negociação. Recentemente, a jurisprudência reforçou que a prefeitura não pode simplesmente arbitrar um valor de referência sem considerar o valor real da transação declarado pelo contribuinte, salvo em casos de clara subavaliação.

Passo a passo para o cálculo

1. Identifique o valor de mercado de cada imóvel envolvido na troca.

2. Verifique a alíquota do ITBI no seu município. Em cidades como Jaraguá do Sul, essa alíquota costuma ser de 2%, mas pode variar entre 2% e 3% na maioria das capitais e cidades de médio porte.

3. Aplique a alíquota sobre o valor do bem que você está adquirindo.

Exemplo prático: Se você está recebendo um imóvel avaliado em R$ 500.000,00 em uma cidade onde a alíquota é de 2%, o valor do imposto a ser pago será de R$ 10.000,00. O outro permutante fará o mesmo cálculo baseado no valor do imóvel que ele está recebendo de você.

A diferença entre permuta com torna e sem torna

Um detalhe técnico que faz toda a diferença no planejamento financeiro é a existência ou não da torna.

Permuta sem torna

É a troca simples, onde os imóveis possuem valores considerados equivalentes pelas partes. Aqui, o ITBI incide normalmente sobre o valor de cada imóvel, como explicado anteriormente.

Permuta com torna

Ocorre quando um dos imóveis vale mais que o outro e o proprietário do bem mais barato paga a diferença em dinheiro. Por exemplo, você troca um apartamento de R$ 400.000,00 por uma casa de R$ 600.000,00 e paga R$ 200.000,00 em espécie ao vendedor. Nesse caso, a base de cálculo do ITBI continua sendo o valor de mercado de cada imóvel transmitido. O valor pago em dinheiro (a torna) não sofre incidência de ITBI, pois o tributo incide apenas sobre a transmissão do bem imóvel. No entanto, essa diferença em dinheiro pode ter implicações no Imposto de Renda sobre ganho de capital para quem recebe o valor.

Regras de ouro e cautelas necessárias

Ao longo da minha trajetória, aprendi que a documentação é a alma do negócio imobiliário. Para garantir que o cálculo do ITBI não seja questionado e que a permuta ocorra sem problemas, recomendo sempre: Avaliação profissional: Tenha laudos de avaliação que comprovem que os valores declarados condizem com a realidade do mercado local. Consulta prévia: Verifique na Secretaria da Fazenda do município se existem isenções vigentes ou programas de incentivo para determinados bairros ou faixas de valor. Contrato bem redigido: O contrato de permuta deve detalhar claramente quem arcará com as guias de ITBI, bem como as custas de cartório e registro.

Importância do apoio especializado

Muitas pessoas tentam realizar essas transações sozinhas para economizar, mas acabam caindo em armadilhas fiscais que custam muito caro no futuro. A ajuda de imobiliárias e corretores especializados é indispensável para garantir que as bases de cálculo estejam corretas e que a estratégia tributária seja a mais eficiente possível.

Conclusão

Entender quem paga e como calcular o ITBI em permuta de imóveis é o primeiro passo para uma negociação bem sucedida. Lembre se de que cada prefeitura possui sua própria legislação, mas as diretrizes federais e as decisões do STJ em 2026 protegem o contribuinte contra cobranças abusivas baseadas em valores venais de referência defasados.

A permuta é uma excelente forma de movimentar patrimônio com menor desembolso de caixa imediato se comparada à compra direta. Ao planejar esses custos de transmissão desde o início, você garante que o sonho do novo imóvel não se torne uma dor de cabeça burocrática. Conte sempre com profissionais que conhecem a realidade da região e as nuances jurídicas do setor para guiar seus passos.